החזרי מס הכנסה לשכירים ומיסוי דירות מגורים- כל התשובות!

החזרי מס הכנסה לשכירים ומיסוי דירות מגורים- כל התשובות!

במסגרת הליכים של החזר מס לשכירים ומילוי טופס 135 (דין וחשבון מקוצר) או טופס 1301 (דין וחשבון מלא על הכנסות בשנת המס) נדרש למלא פרטים שלאו דוקא מופיעים בטופס 106 או בטופס 867. חלק מהפרטים הללו הינם פרטים אשר עליהם אין טופס חיצוני (בניגוד לדוגמא להכנסה ממשכורת עליהם ישנם אסמכתאות כמו תלושי שכר או כאמור לעיל טופס 106) כמו למשל הכנסות של שכיר משכר דירה.

במאמר זה נדון על מסלולי המיסוי של הכנסות משכר דירה. ישנם 3 מסלולים.

להלן מסלולי המיסוי לתשלום ולהקלות במס:

  1. פטור ממס (מלא או חלקי)
  2. חיוב במס מופחת בשיעור של 10%
  3. חיוב במס לפי מדרגות המס

בחירה של המסלול הנכון יכולה להוביל להקטנת נטל המס על השכיר ובמקרים מסויימים להוות עילה להחזר מס לשכירים.

נציג כעת כל מסלול בנפרד:

מסלול פטור מלא

תנאים

בחוק מס הכנסה (פטור ממס על הכנסה משכר דירה למגורים), התש"ן – 1990 נקבעו מספר תנאים מצטברים למתן פטור ממס על הכנסה משכר דירה למגורים בישראל:

  1. 1. הדירה מיועדת לשמש  למגורים לפי טיבה ("דירת מגורים" – דירה או חלק מדירה, שבנייתה נסתיימה והיא בבעלותו או בחכירתו של יחיד, ומשמשת למגורים או מיועדת למגורים לפי טיבה, למעט דירה המהווה מלאי עסקי לענין מס הכנסה). לתשומת לב, בהגדרת המונח "דירת מגורים" אין דרישה הכרחית לפיה הדירה צריכה לשמש בפועל למגורים, אלא המחוקק הסתפק גם בחלופה של "מיועדת למגורים לפי טיבה", אשר די בה, על מנת שיתקיים יסוד המגורים, כאמור. בתיק ע"א 668/82 כורש נ' מנהל מס שבח מקרקעין, נקבעה ע"י בית המשפט העליון ההלכה לעניין זה; ולפיה, המבחן באשר לחלופה של "מיועדת למגורים לפי טיבה" הינו מבחן אובייקטיבי ולא מבחן סובייקטיבי. כלומר, יש לבחון האם בנסיבות העניין מתקיים פוטנציאל ממשי להשתמש בדירה למטרת מגורים, אם לאו.
  2. 2. הדירה איננה רשומה בספרי העסק של המשכיר או איננה חייבת ברישום כאמור;
  3. 3. הדירה מושכרת לשוכר שהוא יחיד. ניתן גם להשכיר לחבר בני אדם, אך נדרש כי  עיקר פעילותו של חבר בני האדם הוא  למטרות של מתן דיור לזכאים שקבע משרד הבינוי, לקליטת עליה, לבריאות ולסעד ופעילותם אינה לצורכי רווח ובלבד שהתקבל אישור מנהל רשות המסים לחבר בני האדם השוכר.
  4. 4. הדירה משמשת לשוכר למגורים בלבד, ברשותו של המשכיר ישנה הצהרה בכתב על כך או לחילופין חוזה שכירות לפיו ברור כי הדירה משמשת לשוכר למגורים בלבד (לעניין זה ראו מס שבח).
  5. 5. הכנסה חודשית משכר דירה כוללת את ההכנסות מכל דירות המגורים המושכרות על ידי המשכיר, בן זוגו המתגורר עמו או של ילדו עד גיל שמונה עשרה. בין אם הדירה מושכרת למגורים, ובין אם למטרה עסקית (כגון דירת מגורים המושכרת לעו"ד).

צורת חישוב הפטור

יש בעצם שני מקרים: מצב בו שכר הדירה גבוה מ-5080 ש"ח ולא.

אם שכר דירה נמוך יחול פטור מלא:

פטור מלא

אם סכום ההכנסה החודשית משכר דירה אינו עולה בכל חודש במהלך השנה על סכום של 5,080 ₪ בשנת 2014 (להלן "תקרת הפטור"), יחול פטור מלא על הכנסה מהשכרת דירה למגורים העומדת בתנאים לעיל.​

השאלה הקלאסית של שכירים היא מה קורה כששכר הדירה עולה על 5080 ש"ח? אז חל פטור חלקי!

פטור חלקי

כאשר סכום ההכנסה החודשית משכר דירה גבוה מתקרת הפטור (5,080 ) אולם אינו עולה על כפל תקרה זו (10,160 ) , יש לחשב את הפטור באופן הבא:

א. מפחיתים מסכום ההכנסה החודשית משכר דירה שהתקבלה בפועל את סכום תקרת הפטור, ההפרש ביניהם יחשב כסכום עודף.

ב. מפחיתים מסכום תקרת הפטור את הסכום העודף. ההפרש המתקבל הוא הסכום הפטור.

ג. מסכום ההכנסה החודשית משכר דירה למגורים שהתקבל בפועל מפחיתים את הסכום הפטור. ההפרש המתקבל הוא הסכום החייב במס.

דוגמא לחישוב:

נניח שבעל הבית גובה 6000 ש"ח לחודש. כלומר עובר את הפטור ב-920 ש"ח. כקנס על כך שהוא משכיר בסכום כזה, רואים את הסכום החייב במס ככפל (כלומר 1840 ש"ח).

כלומר הסכום החייב במס הוא 1840, אבל באיזה שיעור מס נכון להכפיל?

על הסכום החייב במס יחול שיעור המס השולי של המשכיר בהתחשב במכלול הכנסותיו. (לגבי הכנסות משכ"ד, מדרגת המס הראשונה היא 31%, למעט מי שמלאו לו בשנת המס ששים שנה, שלגביו מדרגת המס הראשונה היא 10%)

המשכיר רשאי לנכות כנגד הסכום החייב במס הוצאות שוטפות הקשורות להפקת ההכנסה משכר דירה כגון: שכר טרחת עו"ד שערך את חוזה השכירות, תיקונים שוטפים ששילם המשכיר בשנת המס וכן פחת בשיעור של 2% מעלות רכישת המבנה המושכר (יחיד שבחר במסלול הפטור המלא או החלקי  לא יוכל ליהנות מהוראות "תקנות מס הכנסה (שיעור פחת לדירה מושכרת למגורים), דהיינו לא יוכל לנכות פחת (שיעור מסוים משווי הדירה) מהכנסתו בהשכרת הדירה מאותה שנה).  ההוצאות יותרו כיחס שבין סכום ההכנסה החייב במס משכר דירה, לבין סך ההכנסה משכר דירה. אם בעת מכירת דירת המגורים לגביה נבחר מסלול הפטור יחול חיוב במס שבח, ינוכה משווי הרכישה, הפחת שאותו היה ניתן לדרוש כנגד ההכנסה הפטורה/ חייבת משכר דירה.

על מנת להסדיר את תשלום המס במקרה של "פטור חלקי" יהיה עליכם לפתוח תיק, המיועד לדיווח על השכרת נכסים(זה חובה כי מס הכנסה דורש מכם לעשות זאת בשביל לנפק לכם פנקס מקדמות על מנת שתוכלו לשלם אנו באתר finupp.com יודעים לעזור בנושא, פנו אלינו).

היעדר פטור:

כאשר סכום ההכנסה החודשית משכר דירה עולה על כפל תקרת הפטור (10,160 ), לא יחול כל פטור וכל סכום ההכנסה החודשית משכר דירה יהיה חייב במס. במקרה זה, ניתן יהיה לבחור במסלול חיוב במס מופחת בשיעור של 10% או במסלול מדרגות המס.

מסלול חיוב במס מופחת בשיעור של 10%

מסלול זה יחול בתנאים הבאים:

  1. 1. הדירה משמשת למגורים בישראל.
  2. 2. ההכנסה מדמי השכירות איננה הכנסה מעסק כמשמעותה בסעיף 2(1) לפקודת מס הכנסה.

מי שבחר במסלול זה לא יכול לנכות הוצאות שהוצאו בייצור הכנסה משכר דירה, או פחת בשל הדירה ולא יהיה זכאי לקיזוז, זיכוי או פטור (לרבות הפטור במסלול הפטור) בגין ההכנסה משכר דירה או מהמס החל עליה. אם מכירת דירת המגורים לגביה נבחר מסלול המס המופחת תהיה חייבת במס שבח, ינוכה משווי הרכישה הפחת אותו היה ניתן לדרוש כנגד ההכנסה בשיעור המס המופחת.

יודגש, כי במסלול זה יש לשלם את המס לכל המאוחר תוך 30 יום מתום שנת המס שבה התקבלה ההכנסה משכר דירה. תשלום לאחר המועד לעיל יחייב את המשכיר בתשלום ריבית והצמדה על חוב המס.

איך משלמים את המס (חלק טכני))

משכירים, להם יש תיק במס הכנסה, יכולים לשלם באתר האינטרנט של הרשות ביישום תשלומי מס הכנסה. במסך הכניסה ליישום יש לבחור את האפשרות תשלום על חשבון שכר דירה 10% והכנסות מיוחדות אחרות.

משכירים, להם אין תיק במס הכנסה, ישלמו  באמצעות שובר דיווח מקוצר "בקשה לתשלום מס על הכנסה מהשכרת דירה" שיינתן במשרד השומה באזור מגוריהם ואותו יש לשלם בבנק הדואר. בגב השובר מפורטות הנחיות למילוי השובר.

לידיעתכם, אם הכנסתכם השנתית משכר דירה, בגינה שילמתם מס מופחת בשיעור 10% אינה עולה על 337,000 ₪ בשנת 2014 ואינכם חייבים בהגשת דו"ח שנתי למס הכנסה, לא תידרשו להגיש דו"ח שנתי על כלל הכנסותיכם, אלא אם כן פקיד השומה ידרוש זאת מכם.

למען הסר ספק, לא ניתן לדרוש פטור מכוח "חוק מס הכנסה (פטור ממס על הכנסה משכר דירה למגורים), התש"ן – 1990" וגם שיעור מופחת של 10% על הכנסת שכ"ד מאותה דירת מגורים.

חיוב במס לפי מדרגות המס

במסלול זה יחול שיעור המס השולי של המשכיר בהתחשב במכלול הכנסותיו. נזכיר כי לגבי הכנסות משכר דירה, מדרגת המס הראשונה היא 31%, למעט מי שמלאו לו בשנת המס ששים שנה, שלגביו מדרגת המס הראשונה היא 10%. במסלול זה ניתן לדרוש הוצאות שוטפות שהוצאו בייצור ההכנסה.

אם מכירת דירת המגורים לגביה נבחר מסלול זה תהיה חייבת במס שבח, ינוכה משווי הרכישה הפחת שאותו דרשנו כנגד ההכנסה החייבת משכר דירה.

להשאיר תגובה

הזינו את פרטיכם בטופס, או לחצו על אחד מהאייקונים כדי להשתמש בחשבון קיים:

הלוגו של WordPress.com

אתה מגיב באמצעות חשבון WordPress.com שלך. לצאת מהמערכת / לשנות )

תמונת Twitter

אתה מגיב באמצעות חשבון Twitter שלך. לצאת מהמערכת / לשנות )

תמונת Facebook

אתה מגיב באמצעות חשבון Facebook שלך. לצאת מהמערכת / לשנות )

תמונת גוגל פלוס

אתה מגיב באמצעות חשבון Google+ שלך. לצאת מהמערכת / לשנות )

מתחבר ל-%s