מיסוי מקרקעין – חוק מס שבח
רציונאלים: היסטורי (ייחודי בעולם, הגויים לא מבדילים בין סוגי ההון).
הגדרות
תחולה – על מהו חל
החוק חל רק בישראל (להבדיל ממיסוי בינ"ל). חל גם בשטחים (סע' 26א).
בעלות – כמה זמן
קנייה והחכרה והשכרה מעל 25 שנה (מתחת ל-25 תחת פק' מס-הכנסה).
מכירה – ויתור על זכות
גם ויתור על זכות (מתנה, הפקעה).
איגוד מקרקעין
גם מכירת זכות שמשמעותה בפועל מכירת מקרקעין תמוסה. (גם אם מדובר בחברה).
שווי של זכות פלונית
ברירת המחדל: שווי שוק אלא אם הנישום מוכיח תמורה בתום-לב וללא יחסים מיוחדים (ואז לפי מחיר חוזי).
קרוב
קרובים מדרגה ראשונה.
- סע' 4: הורשה איננה מכירה.
- סע' 6: המס יחושב על ההפרש בין שווי המכירה לשווי הרכישה.(על הרווח בלבד).
- סע' 9: מס רכישה (מס אנומלי, לא חל על רווחים אלא על עצם הרכישה)
- אם דירה יחידה – המיסוי פרוגרסיבי (בין 0.5%-5%).
- מעבר לדירה אחת –מס יחסי (5%).
- סע' 26: שווי הרכישה בהורשה – כלל הרציפות. בודקים לפי המחיר בקנייה. אם לפני 81 (שזו השנה בה בוטל מס העיזבון) יחושב שווי הרכישה כפי שנקבע בשומת מס העיזבון.
- סע' 39: הניכויים המוכרים לצורך קביעת בסיס המס:
- עד 2004 הכיל רשימה סגורה של ניכויים.
- פס"ד מ.ל. השקעות – בימ"ש מתיר הוצאות מימון לצורך ניכוי ממס מקרקעין. בימ"ש פורץ את הרשימה הסגורה של סע' 39 ומתיר הכרה בהוצאות מימון לצורך ניכוי.
- ב-2005: המחוקק מוסיף את סע' 39א – ניתן לנכות הוצאות ריבית ריאלית (ריבית כללית – מדד) לשנוצרו לשם קניית המקרקעין (אם תהיה הוצאת ניכוי חדשה שלא חשב עליה המחוקק, ייתכן שבימ"ש יאשר עקב מ.ל. השקעות).
- סע' 47: סכום המס (אותם חוקים כמו בפרק הכללי של מיסוי הון):
- עד 2003 – מצטרף למס השולי של הנישום (פרוגרסיבי).
- מ-2003 – מס מופחת של 25% (2007 אמור להיות 20%). מס יחסי.
- קרקעות שנרכשו לפני 48' – ימוסו רק ב-12%. [מ-48'-60', אחוז לכל שנה; כיום בעקבות הרפורמה של 2003, מעלים אחוז כל שנה עד לגג של 25%]
- סע' 48ג –מיסוי בהפקעה יחושב בשיעור של 50% מבסיס המס שהיה אמור להיות ברגיל.
- סע' 49 – ניתן לקבל פטור ממס אם במצטבר:
- 49א: "דירת מגורים מזכה" – אם המוכר גר בדירה ב-4 השנים האחרונות או 4/5 מהתקופה בשלה מחושב השבח (כלומר, 4/5 מזמן הרכישה).
- וגם 49ב: שלושה מסלולי פטור אלטרנטיביים בהינתן "דירה מזכה":
- חלפו יותר מ-4 שנים מאז שמכרת דירה מזכה.
- הדירה הנמכרת היא היחידה שבבעלות המוכר ואין לו אחרות מלבדה (דורש מגורים של שנה וחצי לפחות).
- ירושה – הזכות לפטור תחושב לפי המוריש ולא לפי היורש (הגבלה: רווק צריך לחכות 3 שנים מירושה עד מכירה; נשוי שגר בדירה צריך לחכות שנה וחצי; המוכר חייב להיות מעל 18 לקבלת פטור).
